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做高房价与骗贷的房屋买卖合同,法律后果有何不同?

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發表於 2019-10-5 10:05:32 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:……(三)以合法形式掩盖非法目的;……”
做高房价是为了多贷款,属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同,属无效合同。但是这种无效只是部分无效,房屋买卖合同整体还是有效的。【《合同法》第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”】 由于合同整体上是有效的,因此,这样的合同对于合同双方当事人是有约束力的(无效的条款除外)。
做高房价的合同,一般都是以“阴阳合同”的方式表现出来。“阳合同”一般是网签合同,约定比实际房价更高的房价,以实现多贷款的目的;“阴合同”则以实际房价为合同价,而且会明确实际房价是多少,高于实际房价的合同只是为了多贷款而约定,双方按照实际房价某某金额履约,而且在“阴合同”中一般还会约定首付款的循环支付或者退还,或者多贷款部分退还给买房人。
为骗取银行贷款而签订的房屋买卖合同,属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同,属无效合同。而且这种无效是合同整体上无效,整个合同对于合同当事人都没有约束力。之所以整个合同都无效,是因为房屋买卖双方签订房屋买卖合同的目的就是为了骗取银行贷款,双方并无房屋交易的目的。而做高房价的合同,主要的合同目的是房屋交易,次要的(辅助的)合同目的是骗取银行贷款。
为骗取银行贷款而签订的合同一般有如下特征:房屋买卖双方熟悉;交易没有经过中介;没有实地看房;合同条款对于房屋总价约定的偏低、对于违约责任、交房时间、户口迁移等没有约定或者约定不合常理;没有实际交房且买房人也没有要求卖房人交房;没有实际支付首付款等等。
附案例一【骗取银行贷款】沈某某、傅某某等与朱某某、胡某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介:系争房屋为五原告动迁安置所得,五原告并于2009年3月13日依法取得系争房屋的产权证。原告傅某某和沈某某自取得房屋后将户籍迁入并居住至今。2013年起,原告付某华、张某某和付某亦入住系争房屋至今。2009年4月26日,五原告与被告朱某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,约定,双方未通过经纪机构居间介绍,房屋转让价款为39万元,双方在2009年4月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同中有关土地使用权年限、房屋交付、违约责任、付款期限、户口迁出等内容均未作出约定。同日,被告朱某某出具承诺一份,言明,现付某华为了向中国银行贷款,暂把系争房屋的产权过户给朱某某,此房始终归付某华所有,与朱某某没有关系。签约当日,五原告还与被告朱某某至上海市房地产交易中心办理了将系争房屋过户登记至被告朱某某名下的手续。被告朱某某为此与中国银行股份有限公司上海市浦东分行签订了《个人住房抵押借款合同》,约定被告朱某某为购买系争房屋向银行贷款23万元。2009年5月5日,原告付某华账户收到银行汇入的贷款23万元。2009年5月11日,系争房屋的产权人登记为被告朱某某。2012年3月25日,两被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,约定,双方未通过经纪机构居间介绍,被告朱某某将系争房屋出售给被告胡某某,转让价格为85万元。该合同中有关土地使用权年限、房屋交付、违约责任、付款期限、户口迁出等内容均未作出约定。2012年4月22日和10月10日,被告朱某某分别出具了收到系争房款30万元(包括定金3万元)和收到房款7万元的《收条》,该两张收条由被告胡某某至上海浦东发展银行奉贤支行调取,其并不能出示该《收条》原件。2012年6月20日,被告胡某某与上海浦东发展银行股份有限公司奉贤支行签订《个人购房担保借款合同》,约定被告胡某某为购买系争房屋向银行贷款48万元。9月10日,两被告至上海市房地产交易中心办理了将系争房屋过户登记至被告胡某某名下的相关手续。2012年10月19日,银行向被告朱某某发放了贷款48万元。2013年7月15日,系争房屋的产权人登记为被告胡某某。2013年7月2日,被告朱某某又出具承诺一份,言明,朱某某保证2013年8月10日之前把系争房屋的贷款还清,共计47万元(其中付某华13万元),房产过户给付某华。另查明,2015年7月,胡某某曾起诉傅某某和沈某某,要求法院判令傅某某和沈某某从系争房屋搬离。本院以排除妨碍纠纷一案审理后,于2015年8月作出判决,驳回胡某某的诉讼请求。胡某某对上述判决不服,提起上诉,上海市第一中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。证明上述事实的证据有:房屋拆迁保留私房产权安置协议及住房调配单等、上海市房地产权证及上海市房地产登记簿、原告傅某某的户口簿、2009年4月26日五原告与被告朱某某签订的《上海市房地产买卖合同》及附件、2009年4月26日被告朱某某出具的承诺、2009年4月26日的上海市房地产登记申请书及契税缴款书等、被告朱某某与中国银行股份有限公司上海市浦东分行签订的《个人住房抵押借款合同》、付某华的账户明细、2012年3月25日两被告签订的《上海市房地产买卖合同》及附件、被告胡某某从上海浦东发展银行股份有限公司奉贤支行调取的由被告朱某某出具的《收条》、被告胡某某与上海浦东发展银行股份有限公司奉贤支行签订的《个人购房担保借款合同》、2012年9月10日的《上海市房地产登记申请书》及相关文件、个人贷款借款凭证、2013年7月2日被告朱某某出具的承诺、(2015)浦民一(民)初字第16838号和(2015)沪一中民二(民)终字第2920号民事判决书为证,经审查,上述证据符合证据要件,本院予以确认。审理中,本院询问五原告和被告胡某某,就五原告与被告朱某某签订的《上海市房地产买卖合同》、两被告签订的《上海市房地产买卖合同》如果经法院确认无效的话,是否需要对合同无效的后果作出处理。五原告表示坚持诉讼请求,不需要法院处理其他后果;被告胡某某则认为要求原告赔偿就目前系争房屋市场价与其合同价格的差价损失,其余不要求处理。
裁判原文节选【案号:上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第30392号】本院认为:一、从五原告与被告朱某某就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》来看,合同中对于房屋交付、违约责任、付款期限、户口迁出等重大内容均无约定,且从被告朱某某两次向原告作出的承诺可以看出,他们之间签订买卖合同的真实目的是为了取得银行贷款,而非买卖系争房屋,根据相关法律规定,以合法形式掩盖非法目的的合同无效,即五原告与被告朱某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。二、从两被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》来看,首先,从该合同内容看,同样对房屋交付、违约责任、付款期限、户口迁出等重大内容均无约定,显然违背交易常理,且就房屋交易并未通过中介机构,亦有悖常理。其次,被告胡某某并不能提供向被告朱某某支付房款的收据,其称收据已经遗失,但同时又不能提供其向被告朱某某支付30万元现金的来源,其虽称其中17万元为现金,但该金额也算比较大笔的金额,其当时以现金方式支付,却不能提供其从银行提取现金或其他方式的现金来源,加之其所称的10万元为朱某某向其的借款,亦不能提供任何证据加以证明。结合在双方的合同中对于如此重大事项和付款时间亦无任何约定,显然不足以令人信服其主张。再次,被告胡某某称在发生交易之前,未到系争房屋查看,也未对房屋内是否存在户籍等情况作了解,与被告朱某某签订买卖合同,且在知晓有原告沈某某等住在系争房屋的情况后,在合同中仍未对迁出等事宜作出约定,如此轻率的交易实在不符合交易习惯。最后,在被告胡某某付清款项后,从未就房屋交付提出过主张,其虽称于2013年曾要求原告搬离,但无任何证据。直至2015年5月,被告胡某某才向法院起诉了傅某某和沈某某,要求搬离,而房屋买卖合同的相对方是被告朱某某,在被告朱某某未履行房屋交付义务时,被告胡某某未向被告朱某某主张权利,却以排除妨碍纠纷直接要求两原告搬离,显然也与合同实际履行情况不符。综上,本院认为,两被告之间的交易并非是真实的买卖关系,亦存在以套取银行贷款为目的和恶意串通损害原告利益的情形,故本院认定两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》亦无效。三、上述合同无效后,被告胡某某应当涤除系争房屋上的抵押,同时协助将系争房屋恢复登记至五原告名下。因五原告与被告胡某某并不要求在本案中就无效的后果作出处理,故基于合同无效后各方当事人就合同所取得的钱款等问题可另案主张。而被告胡某某认为第一份合同无效责任在五原告,因此五原告应当向其赔偿房屋差价损失,对此,因第二份合同的无效的责任完全系两被告,故被告胡某某的上述意见无法律和事实依据,本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)、(三)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、原告沈某某、傅某某、付某华、张某某和付宇与被告朱某某于2009年4月26日就位于上海市浦东新区航城五路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、被告朱某某与被告胡某某于2012年3月25日就位于上海市浦东新区航城五路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;三、被告胡某某于本判决生效之日起十五日内涤除位于上海市浦东新区航城五路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为上海浦东发展银行奉贤支行的抵押;四、被告胡某某在上述抵押权涤除后五日内协助原告沈某某、傅某某、付某华、张某某和付宇办理坐落于上海市浦东新区航城五路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记过户至五原告名下的相关手续。案件受理费7,150元,诉讼保全费5,000元,两项合计12,150元,由被告朱某某和胡某某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
附案例二【做高房价】周某诉鲍某定金合同纠纷案
案情简介:2015年6月14日,原告周某(买受方、签约乙方)与被告鲍某(出卖方、签约甲方),在第三人上海宝原物业顾问有限公司(居间方,签约丙方)居间下,签订《房地产买卖居间协议》一份,约定将被告所有的位于上海市闵行区航华二村xx号xx室的房屋以总价1,440,000元出售给原告。协议第四条载明:“定金约定:乙方交付的意向经甲方签收后转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后/日,乙方应将定金补足至人民币30,000元。甲方同意该定金继续由丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管,则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产,则应向乙方双倍返还定金;若乙方违约不购买该房地产,则已支付甲方的定金不予返还。”该居间协议未详细约定房屋买卖事宜。同日,被告收取原告定金20,000元。原告周某(买受方、签约乙方)与被告鲍某(出卖方、签约甲方)另签订《房地产买卖合同》一份,约定:“总房价款:人民币1,440,000元。”“……双方同意于签订该合同后30日内前往第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……”合同还约定,交易税费由原告承担。合同约定首期房价款为440,000元,但未约定支付时间。合同约定第二期房价款为1,000,000元,应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付,放贷期限以贷款银行为准。合同明确,买卖合同与居间协议同时生效,合同约定与居间协议约定不一致的,以该买卖合同为准。为达到少付首付款,获取更多银行贷款的目的,在合同中“补充约定”栏,有手写四行内容,第一行为“合同159万元,实际144万元.附返还租金15万元给客户首付48万元,其中33万元7月15日签约付房东”第二行为“另15万7月30日前房东支付返租租金15万元给客户7月30日前房客支付房东15万元首付.对开收据.贷款109万元8月15—10月15日”第三行为“开始审税办贷款。第一次申请贷款8月15日开始结合贷款如第一未通过第二次10月15日开始继续.最迟12月31日之前过户”第四行为“如二次贷款均未全款通过,则过户当天补足余款。尾款2万元,交房于明年春节2月28日之前,户口迁出。”该合同提示部分注明,居间方已提示当事人认真查阅全文,己方对约定的权利、义务清楚明白,“《房地产买卖合同》是居间协议不可分割的部分,与居间协议具有同等法律效力,我方同意按《房地产买卖合同》内容履行。”该买卖合同与居间协议打印在同一张A3纸上。A3纸的左半部分为居间协议,签约日期为2015年6月14日;右半部分为买卖合同,有原、被告签名,但无签名日期。为促成签订《上海市房地产买卖合同》,第三人事先约请原告、被告及案外人张xx(原告之妻)于2015年7月22日18时至其处签约。被告及案外人如约而至,原告未践约,亦无法通过手机与之取得联系。张xx表示无法签约,后离去。被告认为原告违约,遂于当日以书面形式通知解约。该通知称,依据房屋买卖合同,双方应当于2013年7月13日签订《上海市房地产买卖合同》,经催告改为同年7月22日签订合同。因签约未果,被告提出解除居间协议及买卖合同,没收定金20,000元。该通知送达原告。
裁判原文节选【案号:上海市闵行区人民法院(2015)闵民五(民)初字第2376号】本院认为,当事人可以约定以交付定金作为订立主合同担保,该主合同应为合法、有效的合同。原、被告在居间协议中约定了定金条款,旨在以金钱担保最终设立符合形式要件的合同,完成房屋交易,属立约定金条款。现原、被告均指对方违约,导致《上海市房地产买卖合同》未能签订,应承担定金责任,由此可知,双方以《上海市房地产买卖合同》为立约定金担保的主合同。依照法律规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,实施民事法律行为时,不得损害国家、集体或第三人的利益。故,原、被告在磋商房屋买卖合同具体条款时,理当以诚信为本,依法依规促使交易成功。然,本案当事人在明知房屋实际成交价为1,440,000元的情况下,仍然就做高房价形成合意,并在《房地产买卖合同》中进行了“补充约定”,以期通过对开收据、不实际付款等手段达到降低购房首付、帮助原告获取更多银行贷款的目的。该“补充约定”当属无效条款,依虚假成交价而订立的《上海市房地产买卖合同》将导致部分条款的效力瑕疵。鉴于原、被告均无按实际成交价签订《上海市房地产买卖合同》的意思表示,本案中的定金条款不应成为主合同订立的担保,故当事人亦无权以相对方违约为由主张适用定金罚则,被告因定金条款而取得的钱款应予返还。原、被告对无效条款的产生均存在过错,因交易延迟、错过购房机会等产生的损失应当各自承担。据此,依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条,《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第(二)项、第五十六条、第五十八条之规定,判决如下:被告鲍某于本判决生效之日起十日内返还原告周某购房定金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计400元,由原告周某负担250元,由被告鲍某负担150元(于本判决生效之日起十日内向原告直接支付)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

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